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                    2021年度海華優秀案例? | 乙公司訴甲、丙、丁、戊公司房屋租賃合同糾紛案

                    2022-06-02

                    案件類型:民事

                    辦理方式:訴訟

                    案例專業方向:爭端解決

                    承辦人:長沙分所周航律師、鄧鏑律師



                    案情介紹

                    本案經過一審、二審發回重審、重審一審、重審二審


                    本案為乙公司租賃甲公司房屋,甲公司將房屋所有權轉讓給丙、丁、戊公司,后乙公司與甲、丙、丁、戊公司因發票給付引發的租賃合同糾紛。



                    一、案情簡介


                    乙公司與甲公司簽訂《租賃合同》,租賃期限為20年,合同對租金支付方式、違約責任等進行了約定。甲公司未提前告知乙公司,便將案涉房屋所有權轉讓給丙、丁、戊公司。丙、丁、戊公司在原《租賃合同》的基礎上變更租賃合同權利義務條款后,要求乙公司與其簽訂變更后的租賃合同。


                    乙公司按照甲公司的要求將后續租金支付給丙、丁、戊公司,并主張按照原租賃合同約定的權利義務簽訂合同。丙、丁、戊公司以乙公司未及時簽訂變更主體合同為由,在乙公司多次按時支付租金后,拒絕向乙公司提供專業發票。


                    乙公司以丙、丁、戊公司未提供專業發票,給乙公司造成損失為由拒絕繳納下一期租金。丙、丁、戊公司認為乙公司拒絕支付租金違反合同約定,向乙公司發出《解除租賃合同通知書》,要求乙公司撤離租賃房屋并承擔相應違約責任。


                    乙公司撤場完畢后,在公證處的見證下將鑰匙留置給甲公司,并在公證處的見證下向甲、丙、丁、戊公司郵寄送達了《關于乙公司長沙店物業移交的函》,但丙、丁、戊公司對乙公司的交付行為不予認可。


                    原審一審:乙公司在未按時支付租金的情況下,委托湖南某律師事務所主動向甲、丙、丁、戊公司提起訴訟,一審法院判決乙公司需向丙、丁、戊公司支付房屋占有使用費共計24230495.3元,違約金共計2100000元。


                    后上海市海華永泰(長沙)律師事務所周航律師、鄧鏑律師接受乙公司的委托,擔任乙公司二審程序、發回重審后的一審二審程序的代理人。



                    二、爭議焦點



                    (一)雙方爭議焦點:開具發票是屬于合同的主義務還是附隨義務,能否對抗支付租金的問題。



                    1.對方觀點:根據最高人民法院(2016)最高法民申679號案例的裁判觀點,合同并未約定當事人付款必須以對方開具發票為前提,且稅務發票體現的是國家與納稅人的納稅關系,是一種行政管理行為而非合同法上法定的先履行抗辯事項。因此,當事人開具發票既不是合同相對方支付價款的合同約定條件也不是法定條件,故以付款方以對方未開具發票主張其逾期付款的先履行抗辯權無合同依據也無法律依據。


                    2.我方觀點:根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十一條第一款“稅務機關是發票的主管機關,負責發票印制、領購、開具、取得、保管、繳銷的管理和監督。單位、個人在購銷商品、提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中,應當按照規定開具、使用、取得發票”及《中華人民共和國發票管理辦法》第十九條“銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人,對外發生經營業務收取款項,收款方應當向付款方開具發票;特殊情況下,由付款方向收款方開具發票”的規定以及丙、丁、戊公司在《租賃合同》中作出向乙公司開具發票的意思表示。合同中“開具發票”的含義并非是指由稅務機關開具發票,而是指在乙公司支付租金時需由出租人丙、丁、戊公司向承租人乙公司給付稅務機關開具的發票,屬于合同主義務,所以乙公司享有抗辯權。


                    3.一審法院認為:交付發票系支付租金的后合同義務,亦屬于附屬義務,且未交付發票之金額不可當然推定損失之金額,發票與租金支付不具有對價性。乙公司不享有抗辯權,乙公司不支付租金的行為構成違約。


                    4.二審法院認為:《中華人民共和國合同法》 第二條規定,本法所稱合同是平等主體的自然人、法人及其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議?;橐?、收養、監護等有關身份關系的協議,適用其他法律的規定。本案中,丙、丁、戊公司基于稅收行政管理而產生的開具發票義務,原本屬于行政法上的義務,雙方因此而產生的糾紛不是平等主體之間的民事糾紛。在合同沒有規定的情況下,一審法院認定開具發票系附隨義務并無不妥。


                    但是,如果雙方當事人將上述行政法上的義務作為《租賃合同》的組成部分,則開具發票的義務就轉化為丙、丁、戊公司應當履行的主要合同義務,不再是附隨義務。且乙公司支付了付了2013年第三季度、2013年第四季度、2014年第一季度、2014年第二季度、2014年第三季度的租金,但丙、丁、戊公司在收到租金后并未及時開具發票,其實際開具發票的時間是2014年12月,故乙公司有權拒絕支付下一期租金。




                    (二)雙方爭議焦點:產權人向承租人發出《解除租賃合同通知書》后,承租人在收到通知后三個月內未提出異議或者訴訟的,合同解除通知是否當然生效?



                    1.對方觀點:乙自2014年第四季度起就未能按照合同約定支付租金,丙、丁、戊公司多次催討無果,于2014年11月20日正式書面通知乙公司解除《租賃合同》,限期乙公司在接到通知后30日內搬離并交回房屋。


                    乙公司于2014年11月23日即已收到《解除租賃合同通知書》,但直到2016年3月14日才向一審法院提起訴訟,已超過法律規定的期限,故乙公司關于《解除租賃合同通知書》的異議不成立,《租賃合同》 于2014年11月23日已經解除。乙公司在2014年11月23日接到解除通知后,仍然繼續占用房屋,應支付房屋占用費。另外,《租賃合同》的租賃期限為20年,故其中約定第1年為免租期,但《租賃合同》因乙公司惡意違約而解除,實際租賃期限僅為6年多,如重新出租則又將產生一定的免租期,故乙公司應負擔免租期內的租金。


                    2.我方觀點:根據《合同法》第96條規定通知對方要求解除合同,必須具備《合同法》第93條規定的約定解除條件或者第94條規定的法定解除情形,即通知解除的當事人必須具有實質性的解除權,否則,即便解除通知到達對方也不產生解除效力。乙公司遲延交租金的原因,是因為丙、丁、戊公司在已收到乙公司繳納的1000多萬的租金后拒絕開票,嚴重影響乙公司繳納企業所得稅,乙公司因此要求先提供已付1000多萬的租金票據,乙公司再支付下一季度租金是合理、善意的要求。原審判決因此認定丙、丁、戊公司沒有任何過錯,認定乙公司遲延付款屬于根本違約是錯誤的。


                    乙公司經營的是建材超市,經營收入為商場經營者交付的租金,經營成本為向丙、丁、戊公司支付的租金,乙公司在向丙、丁、戊公司繳納租金1000多萬元后,丙、丁、戊公司拒絕開具稅務發票,乙公司如果沒有票據沖抵成本,該1000萬元將被征收25%的企業所得稅。乙公司因此提出丙、丁、戊公司先開具已付租金1000多萬元票據后,再支付下一筆租金,并沒有拒絕付租金,這是乙公司的合理、善意的要求,也是《租賃合同》第4條約定的丙、丁、戊公司在收到租金后要出票的義務。


                    但丙、丁、戊公司以此為由,在2014年11月20日發函向乙公司解除《租賃合同》,在2014年11月20日后又對商場采取斷電、向商戶發函造謠的手段,嚴重影響乙公司的商場經營,乙公司要求丙、丁、戊公司消除影響,否則拒絕支付2015年1月1日后的租金,這都是乙公司合理要求,丙、丁、戊公司依據乙公司未按時支付租金為由解除合同不能成立,乙公司無需承擔違約金、房屋占用費等費用。


                    3.一審法院認為:未對該事實進行認定


                    4.二審法院認為:根據 《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十四條規定,當事人對合同法第九十六條、第九十九條規定的合同解除或者債務抵銷雖有異議,但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的,人民法院不予支持;當事人沒有約定異議期間,在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的,人民法院不予支持。


                    本案中,丙、丁、戊公司主張,乙公司于2014年11月23日即已收到《解除租賃合同通知書》,但直到2016年3月14日才向一審法院提起訴訟,已超過法律規定的期限,故乙公司關于《解除租賃合同通知書》的異議不成立,《租賃合同》 于2014年11月23日已經解除。


                    對此,本院認為,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十四條所規定的異議期,系依法享有合同解除權的當事人行使解除權后,法律對另一方當事人提出異議的限制性規定,目的在于保護解除權人的合法權益。對于依法不享有解除權的當事人,即使另一方當事人未提出異議,其解除合同的通知也不產生合同解除的法律效果。


                    此外,乙公司于2014年12月9日回復了《關于<解除合同通知>的回函》,明確主張丙、丁、戊公司解除合同的理由不成立。因此,丙、丁、戊公司關于《解除租賃合同通知書》已經發生法律效力的意見不成立,本院不予采納。




                    (三)雙方爭議焦點:合同解除后承租人將鑰匙留置在原物權人的留置行為,是否能夠產生返還房屋的效果,是否需要承擔房屋占有使用費。



                    1.對方觀點:因乙公司的原因,導致丙、丁、戊公司無法占有使用房屋,且丙、丁、戊公司已經采取了適當的措施防止損失擴大,乙公司應當承擔自2015年1月1日起之后的房屋占有使用費。


                    2.我方觀點:我方與丙、丁、戊公司屬于合意撤場,不是單方提前撤場,我方不構成違約。且我方已經在公證員的見證下按照合意撤場并將物業移交給了原物權人,撤場后的場地空置費、占用費由三權人自身承擔。并且我方在三產權人拒絕接收租賃物業的前提下只能通過公證方式書面通知三產權人,并通過公證方式對撤場后的現場進行確認。


                    租賃物業已經具備移交條件,因三產權人拒絕在約定的時間內派員與我方辦理租賃物移交手續,我方按照雙方的協商,一是通過公證的方式向三產權人送達了撤場的書面告知,二是通過公證的方式對現場進行確認。


                    3.一審法院認為:涉案租賃場地屬于大型商城,涉及面積巨大,整個商城的移交應當在雙方代表的共同見證下,對整個租賃物的現狀及交還標準進行協商確認。而且丙、丁、戊公司也同意乙公司于2015年10 月15日前撤場的決定,并明確告知在乙公司撤場完畢后,應當書面提出,然后由雙方共同組織,互派經授權的交接人員共同對現場進行勘查,共同對場地拆除后的裝修進行確認。


                    但乙公司僅在2015年10月16 日,在單方面撤離場地后通過郵寄函件的形式告知丙、丁、戊公司已經撤場的事實。依據《中華人民共和國民法總則》第七條之規定:“民事主體從事民事活動,應當遵循誠信原則,秉持誠實,恪守承諾”。乙公司在未與三產權人正式接觸,協商辦理交接手續的情況下,通過郵寄單方面告知已經撤離涉案場地的行為,有違誠實信用原則,不等同于向三產權人交還了租賃物。


                    乙公司向甲公司工作人員交付鑰匙的行為也達不到完成房屋交接的法律效力,另外從乙公司于2015年11月6日對涉案商場房屋現狀的公證來看,涉案商場內仍存在大量裝飾裝潢、建筑垃圾及廢棄物品,故法院認定截至2015年11月6日,乙公司仍未達到房屋交接的條件,涉案房屋并未向丙、丁、戊公司交接。


                    乙公司應承擔由此產生的不利后果,對乙公司辯稱不承擔2015年10月15日以后涉案房屋的相關費用的答辯意見,法院不予采納。認定自2015年1月1日至2016年12月31日房屋占有使用費由乙公司獨自承擔。2017年1月1日至2017年7月31日的房屋占有使用費由乙公司和丙、丁、戊公司各承擔50%。法院依法參照雙方租賃合同約定租金標準認定逾期騰空房屋期間的房屋占有使用費。


                    4.二審法院認為:根據《中華人民共和國合同法》第二百三十五條規定,租貨期間屆滿,承租人應當返還租賃物。本案中,案涉房屋第一至五層的所有權人于2012年12月前即已分別變更為丙、丁、戊公司,乙公司代理人曾某于2015年10年16日將鑰匙留置在甲公司辦公室的行為沒有法律依據,也未獲得丙、丁、戊公司的追認。因此,乙公司是否實際撤場與丙、丁、戊公司是否實際接收房屋沒有直接的對應關系,乙公司留置鑰匙的行為不能產生返還房屋的效果。


                    但乙公司未能返還房屋的情況下,丙、丁、戊公司仍然能夠于2017年6月28日于案外人湖南某管理有限公司簽訂租賃合同,并約定2017年7月9日前交付房屋。不論乙公司是否交付鑰匙,丙、丁、戊公司均能夠采取措施實際占有、控制案涉房屋,并采取事實或者法律措施防止損失擴大。


                    根據丙、丁、戊公司的陳述可認定丙、丁、戊公司最早于2015年10月16日,最遲于2017年6月27日已經實際接收案涉房屋,鑒于丙、丁、戊公司應該采取且能夠采取措施防止損失擴大,綜合考慮租賃合同期限、實際履行情況、本案成訴時間等因素,酌情認定合同解除后房屋占用費的計算期限為2015年10月1日至2016年3月31日。



                    三、結論



                    (一)原審一審判決


                    1.被告(反訴原告)丙、丁、戊公司于本判決生效之日起七日內向原告(反訴被告)乙公司支付設施設備折價費2814000元及裝修殘值1142000.14元。


                    2.原告(反訴被告)乙公司于本判決生效之日起七日內向被告(反訴原告)丁公司支付2015年1月1日至2017年7月31日止房屋占有使用費9459445.42元及違約金840000元。


                    3.原告(反訴被告)乙公司于本判決生效之日起七日內向被告(反訴原告)丙公司支付2015年1月1日至2017年7月31日止房屋占有使用費5051525.69元及違約金420000元。


                    4.原告(反訴被告)乙公司于本判決生效之日起七日內向被告(反訴原告)戊公司支付2015年1月1日至2017年7月31日止房屋占有使用費9719524.17元及違約金840000元。


                    5.駁回原告(反訴被告)乙公司的其他訴訟請求;


                    6.駁回被告(反訴原告)丙、丁、戊公司的其他訴訟請求。



                    (二)原審二審裁定


                    裁定撤銷一審法院作出的一審判決,將本案發回一審法院重新審理。



                    (三)重審一審判決


                    1.被告(反訴原告)丙、丁、戊公司于本判決生效之日起七日內向原告(反訴被告)乙公司支付設施設備款2814000元。


                    2.原告(反訴被告)乙公司于本判決生效之日起七日內向被告(反訴原告)丁公司支付2015年1月1日至2017年7月31日的房屋占有使用費9719524.17元及違約金120萬元;


                    3.原告(反訴被告)乙公司于本判決生效之日起七日內向被告(反訴原告)丙公司支付2015年1月1日至2017年7月31日的房屋占有使用費5051525.69元及違約金60萬元;


                    4.原告(反訴被告)乙公司于本判決生效之日起七日內向被告(反訴原告)戊公司支付2015年1月1日至2017年7月31日的房屋占有使用費9719524.17元及違約金120萬元;


                    5.駁回原告(反訴被告)乙公司的其他訴訟請求;


                    6.駁回被告(反訴原告)丙、丁、戊公司的其他反訟請求。



                    (四)重審二審判決


                    1.撤銷湖南省長沙市雨花區人民法院(2019)湘0111民初9649號民事判決書;


                    2.限丙公司于本判決生效之日起十日內賠償乙公司裝修殘值損失743023.36元、賠償設備殘值1098529.32元;


                    3.限丁公司于本判決生效之日起十日內賠償乙公司裝修殘值損失396806.98元、賠償設備殘值586662.72元;


                    4.限戊公司于本判決生效之日起十日內賠償乙公司裝修殘值損失763503.23元、賠償設備殘值1128807.96元;


                    5.丙、丁、戊公司就上述設備殘值損失(共計2814000元),向乙公司承擔連帶清償責任;


                    6.限乙公司于本判決生效之日起十日內向丁公司支付租金3095818.5元,房屋占用費2063879元,賠償免租期損失1157315.33元。


                    7.限乙公司于本判決生效之日起十日內向并丙公司支付租金1653226.59元,房屋占用費1102151.06元,賠償免租期損失618028.63元。


                    8.限乙公司于本判決生效之日起十日內向并戊公司支付租金3180935.18元,房屋占用費2120623.46元,賠償免租期損失1189134.65元。


                    9.駁回乙公司的其他訴訟請求。


                    10.駁回丙、丁、戊公司的其他反訴請求。



                    四、律師工作靚點



                    (一)靚點一


                    原審法院根據最高人民法院觀點:根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十一條第一款“稅務機關是發票的主管機關,負責發票印制、領購、開具、取得、保管、繳銷的管理和監督。單位、個人在購銷商品、提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中,應當按照規定開具、使用、取得發票”及《中華人民共和國發票管理辦法》第十九條“銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人,對外發生經營業務收取款項,收款方應當向付款方開具發票;特殊情況下,由付款方向收款方開具發票”的規定,認定我方構成根本違約,我方有先履行抗辯權的主張未獲得原審一審法院的支持。


                    在原審一審判決對當事人極其不利的情況下,我方上訴至中級人民法院,中級人民法院發回重審后,重審一審法院仍未支持我方主張的先履行抗辯權,我方再次上訴至中級人民法院,“開具發票”從文義解釋看雖是由稅務機關開具和履行,但合同文本中中級人民法院認定《租賃合同》中所約定的“開具發票”含義并非是指由稅務機關開具發票,而是指在乙公司支付租金時需由出租人丙、丁、戊公司向承租人乙公司給付稅務機關開具的發票。所以先履行抗辯權得到支持,認定我方不構成違約,無需承擔違約責任,重審二審結果完全改變。



                    (二)靚點二


                    原審法院根據《合同法》第96條第1款規定:“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力?!币幎鞔_的非解除權一方當事人行使異議權的方式是通過人民法院或者仲裁機構提起確認解除合同效力之訴。


                    《合同法解釋(二)》第24條明確規定的合同解除異議權的行使期限問題,即“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規定的合同解除或者債務抵銷雖有異議,但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的,人民法院不予支持;當事人沒有約定異議期間,在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的,人民法院不予支持”。認定因我方在收到通知之日起三個月期間內未提出異議,則租賃合同已經解除,重審一審法院與原審法院觀點一致。根據《合同法》第96條規定通知對方要求解除合同,必須具備《合同法》第93條規定的約定解除條件或者第94條規定的法定解除情形,即通知解除的當事人必須具有實質性的解除權,否則,即便解除通知到達對方也不產生解除效力。


                    在本案中,丙、丁、戊公司違約拒絕提供發票,乙公司享有抗辯權,能夠依法拒絕支付下一期租金,該行為不構成違約,則丙、丁、戊公司不享有約定或者法定的合同解除權,那么丙、丁、戊公司發出的解除租賃合同的通知不會產生合同當然解除的后果。



                    五、案件的價值和意義


                    按照通常的交易習慣,在買賣合同關系中出賣人的主義務是交付貨物,買受人的主義務是支付價款,而開具發票的義務僅為出賣人的附隨義務。從《民法典》第五百九十九條和《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第四條的規定也可看出,開具發票按照交易習慣一般是買賣合同中出賣人的附隨義務。但是,開具發票并非一定屬于合同附隨義務,應根據合同的具體約定來判斷開具發票是屬于合同附隨義務還是合同主義務。若合同中明確約定出賣人具有開具發票的義務,則開具發票的義務即轉化為合同主義務。


                    本案中,《租賃合同》已明確約定先由乙公司支付租金,再由丙、丁、戊公司提供專用發票,故開具發票在本案中屬于合同主義務而非合同附隨義務,并且乙公司分別于20131021日、2014114日、2014421日、2014716日支付了2013年第三季度、2013年第四季度、2014年第一季度、2014年第二季度、2014年第三季度的租金,但丙、丁、戊公司在收到租金后并未及時開具發票,其實際開具發票的時間是201412月,故乙公司基于丙、丁、戊公司未履行合同主義務有權拒絕支付下一期租金。




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